南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店項目可行性研究報告項目可行性研究報告南京金陵酒店管理有限公司南京金陵酒店管理有限公司項目負(fù)責(zé)人項目負(fù)責(zé)人 胡胡 明明二零零六年九月二零零六年九月南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告2目目 錄錄緒緒 言言.3第一章第一章 項目總論項目總論.4第一節(jié)項目簡介.4一、項目名稱.4二、項目投資方.4三、第壹區(qū)項目整體概況.4四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況.5第二節(jié)項目的功能布局.6第三節(jié)酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場.6第二章第二章 項目的投資背景和意義項目的投資背景和意義.9第一節(jié) 項目投資背景.9第二節(jié) 項目投資的重要意義.10第三章第三章 市場分析市場分析.11第一節(jié) 中國旅游市場分析.11第二節(jié) 南京市經(jīng)濟及旅游市場分析.12一、南京市經(jīng)濟概況及經(jīng)濟環(huán)境.12二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r.17第二節(jié) 懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢分析.24一、區(qū)位優(yōu)勢.24二、SWOT 分析.24三、南京市高星級酒店行業(yè)經(jīng)營狀況及評價.26四、市場預(yù)測.27第三節(jié) 價格和宣傳策略.28一、酒店定價策略.28二、酒店宣傳策略.28第四章第四章 項目投資及資金籌措項目投資及資金籌措.30第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排.30第二節(jié) 建設(shè)情況.31第三節(jié) 2005 年 11 月末酒店資金到位及使用情況.31第四節(jié) 資金籌措和還款計劃.32第五章第五章 經(jīng)營測算經(jīng)營測算.33第一節(jié) 第一年測算結(jié)果.33第二節(jié) 酒店前 10 年的經(jīng)營情況.35第六章第六章 投資評價投資評價.36第一節(jié) 財務(wù)盈利能力分析.36第二節(jié) 清償能力分析.36第三節(jié) 不確定性分析.36第四節(jié) 財務(wù)敏感分析.37第五節(jié) 財務(wù)評價結(jié)論.37第七章第七章 可行性研究結(jié)論可行性研究結(jié)論.37第八章第八章 附附 件件.38南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告3緒緒 言言南京金陵酒店管理有限公司接受江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡稱濱江公司）的委托，對濱江公司投資的南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店（以下簡稱“項目”或“懸宮大酒店” ）進行可行性研究，本報告旨在對濱江公司投資懸宮大酒店的可行性做出獨立、客觀的分析。

本報告撰寫時所依據(jù)的項目收益分析的文件、資料，均由濱江公司提供本報告僅供濱江公司對懸宮大酒店的投資使用，不得用于其他任何目的南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告第一章第一章 項目總論項目總論第一節(jié)第一節(jié)項目簡介項目簡介一、項目名稱一、項目名稱項目全稱：南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店二、項目投資方二、項目投資方第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡稱：濱江公司）投資建設(shè)，并獨立持有產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來的第一個項目本報告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項目中的一個子項目懸宮大酒店江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司作為新崛起于南京地產(chǎn)界的一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營狀況良好，目前正處于迅速擴張的戰(zhàn)略發(fā)展階段三、第壹區(qū)項目整體概況三、第壹區(qū)項目整體概況（一）（一） 、第壹區(qū)項目建設(shè)地點、第壹區(qū)項目建設(shè)地點項目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號線奧體中心站項目周邊環(huán)繞奧體中心、河西新城中央商務(wù)區(qū)（CBD） 、金陵圖書館、江蘇歌劇院、明基醫(yī)院、南京新城科技園等城市功能性設(shè)施中國房地產(chǎn)知名企業(yè)開發(fā)建設(shè)的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布二）（二） 、項目建設(shè)規(guī)模及時間、項目建設(shè)規(guī)模及時間項目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為 163.6 畝，總建筑面積達 9.73 萬平方米，包括：藝蘭齋美術(shù)館建筑面積為 3.03 萬平方米，其中地上 2.1 萬平方米，地下 0.93 萬平方米；UME 影城，包括一個 500 座放映廳、兩個 200 座放映廳、4 個 50 座放映廳，總建筑面積達 6500 平方米；城市酒店（五星級標(biāo)準(zhǔn)）2.2 萬平方米，約 175 間客房；國際時尚商務(wù)休閑街區(qū)，其南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告5地上、地下可營業(yè)的面積總計為 3.388 萬平方米。

地下停車場部分可布置停車位 400-800 個（可改雙層） 項目的建筑容積率為 0.6，占地率為 24%本項目是南京市河西新城區(qū)標(biāo)志性建筑之一，計劃于 2005 年 8 月份全面竣工驗收并投入運營，以配合 2005 年 10 月在南京舉行的第十界全運會由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì)條件良好，又及各建設(shè)管理部門非常配合，因此目前項目建設(shè)進展順利，2005 年 2 月份全面封頂并進入設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況（一）（一） 、酒店基本情況介紹、酒店基本情況介紹國際著名的荷蘭設(shè)計機構(gòu) Mvr DV 小組的雅科布（Jacob Van Rijs）擔(dān)剛了酒店部分的建筑設(shè)計酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為接待、餐飲、商務(wù)、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部兩層的九個結(jié)構(gòu)體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開放空間可以用作室外的藝術(shù)活動空間，又為整個街區(qū)提供了西側(cè)沿江風(fēng)光帶的景觀；2、3 層為客房，共175 間客房，周邊一圈客房直接對外采光，內(nèi)部的客房通過庭院采光，并配有獨立的園林花園，布局設(shè)計獨特酒店客房凈面積平均達到 40 平方米，配有407 平方米泳池，500 人宴會廳，400 人會議中心，為豪華 5 星級的酒店配備。

這是一座設(shè)計別致的酒店，處處洋溢著藝術(shù)的氣息，酒店外形飄逸俊秀，結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)清新獨特，建筑理念充滿了現(xiàn)代與時尚的精神與周邊的美術(shù)館、歌劇院、體育中心、圖書館、時尚街區(qū)等文化場所和諧為鄰，并成為文化藝術(shù)區(qū)域的必不可少的功能與服務(wù)提供者二）（二） 、預(yù)計機構(gòu)設(shè)置和人員配備、預(yù)計機構(gòu)設(shè)置和人員配備懸宮大酒店預(yù)計設(shè)置客房部（含洗衣場） 、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂） 、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財務(wù)部、銷售部、工程部等經(jīng)營和行政管理職能部門組織機構(gòu)圖如下：南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告6根據(jù)酒店 175 個自然間及 500 個餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下：部門人員編制總辦4人力資源3財務(wù)15銷售8餐飲110前廳25客房60工程20安全2其他15小計280第二節(jié)第二節(jié)項目的功能布局項目的功能布局懸宮大酒店的整體功能布局須等裝潢設(shè)計師進駐本項目時，再行確定第三節(jié)第三節(jié)酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場南京市經(jīng)濟快速持續(xù)的增長，對酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動作用南京作為旅游勝地、我國著名的文化名城、長三角區(qū)域中心城市之一和外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的城市，每年都有高端會議、商務(wù)、旅游、休閑度假客人。

依據(jù)這樣總經(jīng)理客房部前廳部安全部餐飲部銷售部工程部人力資源部總經(jīng)理辦公室財務(wù)部南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告7的市場條件，河西懸宮大酒店具體客源市場的定位如下：根據(jù)市場的調(diào)研情況，對客戶群細(xì)分后，現(xiàn)階段（3-5 年）懸宮大酒店將形成以會議、休閑度假客人為主，商務(wù)客人、高檔旅游團隊為輔的客源架構(gòu)長遠看以商務(wù)客人為主未來客戶群的主要為會議、休閑度假客人，其中會議客人 35%，此外，度假休閑客人的比例為 30%，商務(wù)客人 10%，常住客人 10%高檔旅游團隊的比例為 15%，整體定位于高檔休閑體驗型酒店 （未來將定位于高檔文化商務(wù)型酒店）其中，南京乃至華東地區(qū)的高收入階層、著名國企及外企、政府機關(guān)是酒店未來經(jīng)營時的主要目標(biāo)客戶；其次，上海、蘇州、無錫、杭州等周邊地區(qū)中商務(wù)交往頻繁的企事業(yè)機構(gòu)也是酒店需要極力爭取的目標(biāo)客戶群此外，懸宮大酒店還應(yīng)該加強對南京市區(qū)內(nèi)各主要寫字樓的企事業(yè)單位、訂房中心和旅行社市場，以及會議市場的銷售攻勢長住客以外賓為主，開業(yè)初期接待一些旅行團隊，增加人氣，提高認(rèn)知度，磨合產(chǎn)品和服務(wù)休閑散客和綜合型會議將是長久的目標(biāo)客源市場根據(jù)上述的客源結(jié)構(gòu)，酒店內(nèi)部裝潢的設(shè)計要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以酒店內(nèi)部裝潢的設(shè)計要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以風(fēng)雅和藝術(shù)氛圍的體驗。

風(fēng)雅和藝術(shù)氛圍的體驗客房的設(shè)計必須更有針對性，客房以大床間為主，可分合房間和雙床間為輔，設(shè)置公寓樓層以滿足長住客的需求；設(shè)置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務(wù)區(qū)，充分滿足高端客人的至尊感受可分合房間在開業(yè)初期，為打開市場認(rèn)知可以考慮以分為主，滿足會議和團隊的需求，隨著認(rèn)知度的提高和酒店的成熟再以合為主，還是要盡可能的爭取商務(wù)散客一定量的長住客人將為酒店的經(jīng)營收入打下良好的基礎(chǔ)，所以公寓房的設(shè)計和用品，酒店自身的設(shè)施配備能否滿足長住客需要則顯得至關(guān)重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂氛圍是比較適合長住客居住、休閑的餐飲主要是配合酒店度假休閑、會議客人的需求，在菜肴、用餐環(huán)境以及服務(wù)質(zhì)量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點，全力塑造懸宮大酒店在南全力塑造懸宮大酒店在南京市高檔、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲形象京市高檔、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲形象南京的婚宴市場規(guī)模大，資料顯示：5060 桌婚禮在南京是尚屬于小規(guī)模南京許多高星級酒店周末的婚宴訂單數(shù)目很多，即使在平時，婚宴預(yù)訂也不錯，南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告8有些時候客人要提前半年才能預(yù)訂到席位所以，未來懸宮大酒店要在菜肴種類、營銷方式等方面做出特色，努力爭取南京婚宴市場這塊大蛋糕。

此外，餐廳和包間力爭不僅要突出高檔、尊貴的特色，還必須在文化藝術(shù)氛圍的塑造上下功夫，強調(diào)客人在這方面的體驗，力爭做到精品文化餐飲的特征全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗和特長，力圖對南京市政府機構(gòu)、企業(yè)的宴請分得一個較大的份額，大宴會廳主要以會議、大型宴會（政府宴會、特色婚宴）為主對于會議和康體、娛樂等配套設(shè)施，要在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，針對懸宮大酒的目標(biāo)客戶的品味和需要，在布局和服務(wù)上做文章，完善酒店的功能，提高這些設(shè)施的使用率，增加酒店經(jīng)營的利潤總體上來說，對于娛樂康體項目，酒店未來經(jīng)營策劃要能結(jié)合目標(biāo)客戶的特征和所處商圈的市場條件，凸現(xiàn)懸宮大酒店高檔、文化底蘊深的特色，從而直接促進客房、餐飲的銷售南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告第二章第二章 項目的投資背景和項目的投資背景和意義意義第一節(jié)第一節(jié) 項目投資背景項目投資背景根據(jù)江蘇省及南京市將“充滿經(jīng)濟活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良”的南京城市發(fā)展總體目標(biāo)為指導(dǎo)，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎(chǔ)，立足長遠，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭以科學(xué)合理的一流規(guī)劃為先導(dǎo)，把河西新城區(qū)建設(shè)成為一個現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)這一河西新城總體規(guī)劃的設(shè)想，南京河西新城的建設(shè)開始全面進行。

為了突出將河西新城區(qū)打造成為濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化新南京的代表區(qū)域這一遠期目標(biāo)整個河西新城以將南京建設(shè)成為現(xiàn)代文明與古都風(fēng)貌融為一體的濱江城市為主導(dǎo)，根據(jù)河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的背景，現(xiàn)狀基礎(chǔ)和客觀條件，用“經(jīng)營城市”的理念，實行高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強度投入、高效通管理，通過統(tǒng)一開發(fā)和整合改造，用 8-10 年時間，基本完成現(xiàn)代化新城區(qū)建設(shè)根據(jù)南京城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)和河西新城區(qū)的發(fā)展條件，采取“整體規(guī)劃，一次征用，統(tǒng)一開發(fā)，分批建設(shè)”的方式，建成以商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務(wù)業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來 55 萬人口提供一個體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務(wù)密集區(qū)河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺南路以西，長江以來，陸地面積 55.7 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設(shè)區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域通過統(tǒng)籌規(guī)劃實現(xiàn)以奧體中心帶動周邊發(fā)展；以中央商務(wù)區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務(wù)中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應(yīng)，完善的公共配套設(shè)施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風(fēng)光帶成為因水而靈動的新城風(fēng)景線。

南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告10濱江公司就是在這一背景下，投資開發(fā)第壹區(qū)項目的，而懸宮大酒店也不僅是該項目的主要配套設(shè)施，也是符合整個河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景第二節(jié)第二節(jié) 項目投資的重要意義項目投資的重要意義經(jīng)過濱江公司的開發(fā)建設(shè)，第壹區(qū)項目的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)計功能日趨完備，整體運作能力得到大幅提高，規(guī)模和功能優(yōu)勢開始得到初步體現(xiàn)，懸宮大酒店能夠與第壹區(qū)其他設(shè)施相配套、相互補充，第壹區(qū)項目的整體經(jīng)營狀況將得到提升根據(jù)濱江公司項目規(guī)劃的要求，目前藝蘭齋美術(shù)館、國際文化時尚街區(qū)（內(nèi)有咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、SPA、健身、影視戲劇娛樂、畫廊、藝術(shù)家工作室、數(shù)碼頂級體驗、休閑會所、時尚家居用品、書店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術(shù)收藏、24 小時圖文制作、工藝精品、國際品牌服飾生活便利店等）等子項目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級的藝術(shù)酒店和賓館的設(shè)施，第壹區(qū)項目的綜合優(yōu)勢將被極大削弱為了使第壹區(qū)項目的綜合功能得的充分的展示，提升第壹區(qū)項目的商業(yè)價值，體現(xiàn)第壹區(qū)的高檔文化藝術(shù)之品味，滿足該商業(yè)區(qū)商務(wù)、旅游等流動人員的住宿、餐飲的需求，無論從長遠和近期的商業(yè)角度來看，一座規(guī)模適度、造型別致、現(xiàn)代化的高檔星級酒店不僅是完全必要的，而且能夠良好的運轉(zhuǎn)，為濱江公司和投資人帶來可觀的利潤。

南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告第三章第三章 市場分析市場分析第一節(jié)第一節(jié) 中國旅游市場分析中國旅游市場分析2005 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會（WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為中國，中國香港暨澳門特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對就業(yè)和國民經(jīng)濟的影響最新報告這份報告中包括對中國旅游和旅行的經(jīng)濟預(yù)測和一系列政策建議，其中預(yù)測：2006 年，旅游和旅行上的消費、投資、政府開支和出口這一切在內(nèi)，將實際增長 14.0%，達 27703 億人民幣（3537 億美元） 2006 年，入境國際旅游者的花費預(yù)計將達 5882 億人民幣（751 億美元） ，即為整個出境旅游總收入的 7.4%旅游和旅行對中國經(jīng)濟的直接貢獻為整個國內(nèi)生產(chǎn)總值的 2.9%同時預(yù)計旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達 7760 萬個，占總就業(yè)崗位的 10.0%為了使中國實現(xiàn)其在旅游和旅行方面的潛力，世界旅游及旅行理事會（WTTC）還提出一系列政策建議：增加兩周帶薪休假，以幫助擴展旅游和旅行的時間等 另據(jù) 2005 年 5 月中旬，國家統(tǒng)計局公布 4 月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長 15.4%商務(wù)部根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，1 至 4 月份全國住宿與餐飲業(yè)零售額累計 3298.7 億元，同比凈增 417 億元、增長 14.5，高出社會消費品零售總額增幅 1.5 個百分點，占社會消費品零售總額的 13.6，拉動社會消費品零售總額增長 1.95 個百分點，對社會消費品零售總額的增長貢獻率為15.0。

1 至 4 月份，住宿與餐飲業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè) 335 家，同比增長 2.8%；合同外資金額 9 億美元，同比增長 20.8%；從限額以上企業(yè)經(jīng)營情況看，1 至 4月份，全國星級住宿企業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)合計營業(yè)額 937.2 億元，同比增長 14.1%，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 28.4%，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 4 個百分點，對全國住宿與餐飲業(yè)零售額的增長貢獻率為 27.8其中，限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)額累計 486.1 億元，同比增長 14.5%，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 14.7%，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 2.2 個百分點、增長貢獻率為 14.8星級住宿企業(yè)營業(yè)額累計 451.1 億元，同比增長 13.7%，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 13.7%，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 1.9 個南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告12百分點、增長貢獻率為 13上述報告和統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國旅游酒店市場行情看好，發(fā)展?jié)摿薮竽暇┪挥谥袊?jīng)濟最活躍的華東地區(qū)，經(jīng)濟實力強，交通便利，又是全國著名的旅游、文化城市，所以其整體行情優(yōu)勢更為突出第二節(jié)第二節(jié) 南京市經(jīng)濟及旅游市場分析南京市經(jīng)濟及旅游市場分析一、南京市經(jīng)濟概況及經(jīng)濟環(huán)境一、南京市經(jīng)濟概況及經(jīng)濟環(huán)境（一）（一） 、南京市概況、南京市概況南京有著“金陵自古帝王州” 、 “六代豪華” 、 “六朝古都”的美譽，從中古到近現(xiàn)代，繼孫吳之后，東晉、宋、齊、梁、陳、南唐、明朝、太平天國以及中華民國先后定都南京，共 455 年，史稱“十代故都” ，留下了豐富的文化遺產(chǎn)。

1949 年 4 月 23 日南京解放，成為中央人民政府直轄市1952 年 9 月，南京為江蘇省省轄市1953 年 1 月 1 日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告13會1994 年 2 月，經(jīng)國務(wù)院同意，中央機構(gòu)編制委員會明確南京的行政級別為副省級南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，北緯 31143237，東經(jīng) 1182211914，總面積 6597 平方公里南京東連富饒的長江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；距人海口 380 公里， “黃金水道”長江穿越境域，江寬水深， 萬噸海輪可終年暢通，是一個天然的河、海良港南京現(xiàn)轄 11 區(qū) 2 縣，人口總規(guī)模已達 623.8 萬人，其中家庭戶 191.2 萬戶，家庭人口為 560.1 萬人，占全市總?cè)丝诘?89.79%南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告14南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運、空運、管道五種運輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。

南京是全國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構(gòu)被國家 9 個部委列為中國投資硬環(huán)境 “四十優(yōu)”城市之一先后被評為中國城市綜合實力“五十強”第五名、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技興市先進城市、全國雙擁模范城市、全國城市環(huán)境綜合整治 10 佳城市、全國科技進步先進城市、國家環(huán)境保護和國家衛(wèi)生城市等稱號南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告152003 年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1576.2 億元，比上年增長 15.1%，增幅創(chuàng)9 年來最好水平；財政收入 335 億元， 比上年增長 18%實施“綠色南京”工程，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)明顯增強， 郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 505.4 億元， 比上年增長 19.7%突出發(fā)展電子、汽車、石化、鋼鐵、電力等五大產(chǎn)業(yè)，工業(yè)經(jīng)濟快速增長，工業(yè)總投入達到 356 億元，增長 53.1%全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 659.4 億元，增長 18.4%全市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 706.7 億元，比上年增長 12.5%，社會消費品零售總額達 600 億元，增長 14%以上全市合同利用外資40.1 億美元，增長 84.8%；實際直接利用外資 22.1 億美元，增長 47.2%；外貿(mào)出口達到 73.5 億美元；增長 22.3%。

全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11.3%，農(nóng)民人均純收入增長 7%無論從旅游、休閑度假的角度還是從商務(wù)活動的角度來看，南京的住宿餐飲市場的規(guī)模都是巨大的二）（二） 、南京市經(jīng)濟環(huán)境、南京市經(jīng)濟環(huán)境1 1、綜合實力、綜合實力2005 年全市完成生產(chǎn)總值 2413 億元，按可比價格計算，比上年增長15.2%在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 80 億元，增長 5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215 億元，增長 18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118 億元，增長 13.1%人均生產(chǎn)總值 40919 元（按戶籍人口計算） ，比上年增長 12.9%2005 年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 3.3%、50.4%、46.3%非公有制經(jīng)濟占全市經(jīng)濟的比重為 37% 2 2、對外開放、對外開放2005 年全市進出口總值達 270.90 億美元，比上年增長 31.3%其中，出口總值 142.45 億美元，比上年增長 36.2%（地方進出口總值 192.10 億美元，比上年增長 40.8%，其中出口總值 87.84 億美元，比上年增長 46.9%） 三資企業(yè)出口增長迅猛，全年出口額達 60.30 億美元，比上年增長 63.1%，占全市出口額的比重達到 42.3%。

三大主體市場出口全面增長，全年對亞洲、歐洲、北美洲出口 127.30 億美元，比上年增長 35.7%，占全市出口額的 89.4%新興出口市場開拓成效明顯，全年對非洲和拉丁美洲出口分別增長 20.4%和 67.2%全市已有 135 家企業(yè)出口額超千萬美元，出口額達 124.80 億美元，比上年增長南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告1637.0%，占全市出口總量的 87.6% 新簽外商投資合同數(shù) 728 個，新批項目平均單體協(xié)議外資規(guī)模為 581.2 萬美元全市新批協(xié)議注冊外資額 51.29 億美元，比上年增長 10.5%；實際到帳注冊外資額 14.18 億美元，比上年增長 68.2%全市八個省級以上開發(fā)區(qū)新批協(xié)議注冊外資額 34.07 億美元，比上年增長 7.0%；實際到帳注冊外資額 6.66億美元 新簽對外承包勞務(wù)合作合同金額達 5.2 億美元，比上年增長 11.2%；實際完成對外承包勞務(wù)營業(yè)額 4.8 億美元，比上年增長 5.0%期末在外勞務(wù)人數(shù)達6313 人，比上年末增長 0.3%美國伊斯曼、德國巴斯夫、西門子、荷蘭殼牌、飛利浦、日本伊藤忠、三井物業(yè)、夏普、東芝、瑞典愛立信、韓國錦湖輪胎、意大利菲亞特、香港新世界等一批知名跨國公司項目紛紛落戶南京。

摩托羅拉、東芝等企業(yè)已在南京設(shè)立了研發(fā)機構(gòu)3 3、開發(fā)區(qū)建設(shè)、開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)區(qū)建設(shè)進入了新的發(fā)展階段南京現(xiàn)有 4 個國家級和 5 個省級以上開發(fā)區(qū)，累計開發(fā)面積 122 平方公里，先后有 1300 多家外資企業(yè)進區(qū)南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)、江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為全市高科技產(chǎn)業(yè)的主要基地和跨國公司全球生產(chǎn)加工基地南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)和軟件產(chǎn)業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展新型平板顯示器件和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，目前已有一批 TFTLCD 和 PDP 生產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)，并形成了產(chǎn)業(yè)配套基地南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是高新技術(shù)生態(tài)工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展電子信息、機械制造、食品加工、新型建材、汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)是國家批準(zhǔn)的中國重點石油化工基地，近期規(guī)劃面積 45 平方公里，遠期規(guī)劃面積 100 平方公里，正按照“世界一流，中國第一”的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)目前已有一批投資金額上億美元的外資大項目入駐園區(qū)，如美國 SHAW 公司和卡博特公司、英國 BOC公司、德國 RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等南京重點發(fā)展電子信息、石油化工、車輛制造、鋼鐵和能源等五大產(chǎn)業(yè)和生物制藥、新型建材、機械設(shè)備、食品飲料、紡織服裝等產(chǎn)業(yè)。

這些重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展支持體系南京石化行業(yè)是全國五大基地之一，有揚子石化、金陵石化等國家級大型南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告17企業(yè)，有各類化工研究所 40 余家、工程技術(shù)人員 2 萬多人南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢現(xiàn)有熊貓電子、愛立信通信、愛立信移動通訊、同創(chuàng)計算機等電子信息類企業(yè) 400 余家有 24 所高校開設(shè)電子信息專業(yè)，擁有相關(guān)科研機構(gòu)50 多家，工程技術(shù)人員近 4 萬人南京軟件園、江蘇軟件園為國家級軟件產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥是南京的新興產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有生物醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè) 58 家，醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè) 120 多家，專業(yè)技術(shù)人員 2 萬余人4 4、交通、交通 南京市目前高速公路通車?yán)锍踢_ 230 公里,高速公路網(wǎng)密度達 3.38 公里/百平方公里,一級公路 123 公里、二級公路 207 公里.新建改建縣鄉(xiāng)公路 1406 公里,全市公路網(wǎng)密度達到 112.56 公里/百平方公里.建成農(nóng)村水泥路 4500 多公里南京鐵路、公路、水運、航空和管道五種運輸方式齊全，擁有一流的祿口國際機場，現(xiàn)已開通 80 多條國際、國內(nèi)客貨運航線；南京港是亞洲最大的內(nèi)河港口，年吞吐量 6000 多萬噸、集裝箱吞吐量 45 萬標(biāo)箱；鐵路、高等級公路連接中國主要城市，構(gòu)成了全方位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。

程控電話、移動通信、微波通信、光纖數(shù)字通信、寬帶網(wǎng)，構(gòu)成了南京立體的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，是中國重要的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境以及活躍的國內(nèi)外商務(wù)活動，預(yù)示著南京酒店業(yè)的美好發(fā)展前途二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r南京旅游資源極其豐富，既有湖光山色的自然資源，又有眾多的歷史人文南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告18資源全市共有大小景點近 200 處，其中鐘山風(fēng)景區(qū)和秦淮風(fēng)光帶兩處被列為“全國風(fēng)景名勝四十佳” ，享譽海內(nèi)外鐘山風(fēng)景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、中山陵等，形成山、水、城、林渾然一體的多層次獨特景觀，在世界城市中實屬罕見此外，秦淮風(fēng)光帶、石城風(fēng)景區(qū)、大江風(fēng)貌區(qū)、棲霞風(fēng)景區(qū)、南郊風(fēng)景區(qū)、湯山風(fēng)景區(qū)、兩湖風(fēng)景區(qū)，金牛湖風(fēng)景區(qū)、以及珍珠泉旅游度假區(qū)、無想寺旅游度假區(qū)等，共同構(gòu)成了金陵旅游好風(fēng)光南京的旅游綜合服務(wù)日趨完善，初步形成一個包括旅行社業(yè)、旅游飯店業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游商品業(yè)、旅游娛樂業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)體系現(xiàn)有旅游涉外飯店 135 家，旅游星級 101 家，旅行社總數(shù) 278 家其中涌現(xiàn)出象金陵飯店、玄武飯店等一些國內(nèi)知名酒店集團，還有象希爾頓、喜來登、皇冠假日、華美達、威斯汀、豪生、洲際等國際酒店管理集團管理的酒店。

隨著旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模也迅速擴大獨具南京特色被譽為中國織錦工藝“國之瑰寶”的云錦及“活化石”的雨花石，成為南京旅游商品的代表美味的秦淮風(fēng)味小吃及鹽水鴨，享譽中外南京在不斷推出資源型旅游產(chǎn)品的同時，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動春天的國際梅花節(jié)、秋天的雨花石藝術(shù)節(jié)、以及迎新年聽鐘聲、夫子廟廟會等都是我們的傳統(tǒng)節(jié)慶活動逐步形成了獨具特色的科技教育游、民俗風(fēng)情游、休閑度假游 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告192005 年度，全市實現(xiàn)旅游總收入 379 億元人民幣，較上年增長 18.4%；全年接待入境旅游者 87.6 萬人次，較上年增長 21.8%；實現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 5.76 億美元，較上年增長 13.4%；全年接待國內(nèi)旅游者 3220 萬人次，較上年增長 15%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 333 億元人民幣，較上年增長 20%2005 年度，全市旅游總收入占 GDP 的比值為 15.71%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 33.9%一）（一） 、入境旅游者人數(shù)、入境旅游者人數(shù)2005 年全年累計接待入境旅游者 87.6 萬人次，比去年同期增長 21.8 %其中，外國人 51.4 萬人次，增長 9%；香港同胞 15.1 萬人次，增長 34%；澳門同胞 0.4 萬人次，較去年同期下降 6.4% ，臺灣同胞 20.7 萬人次，增長58.2%。

二）（二） 、入境旅游者人天數(shù)、入境旅游者人天數(shù)2005 年全市接待入境旅游者總?cè)颂鞌?shù)為 372.7 萬人天，較上年增長14.1%其中，外國人 233.1 萬人天，同比增長 6.23%；香港同胞 51.5 萬人天，同比增長 19.1%；澳門同胞 1.9 萬人天，同比增長 61.9%；臺灣同胞 86.2 萬人天，同比增長 37.2%我們用連續(xù)的數(shù)據(jù)來看看南京市入境旅游人數(shù)、天數(shù)的發(fā)展趨勢：項目19901995200020032004入境游人數(shù)263345231704419006515081719653入境游天數(shù)462279554895184399222131943266979南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告20入境游人數(shù)趨勢010000020000030000040000050000060000070000080000019901995200020032004系列1入境游天數(shù)趨勢050000010000001500000200000025000003000000350000019901995200020032004系列1數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計年鑒 2005從上述圖標(biāo)來看，上世紀(jì) 90 年代以來，南京市入境市場的發(fā)展趨勢明顯，如為來不出現(xiàn)重大事件，南京入境游市場前景更加看漲。

三）（三） 、入境主要客源市場、入境主要客源市場2005 年，外國旅游者中，亞洲 27.9 萬人次，較上年增長 9.1%，占外國人市場份額的 54%；歐洲 11.4 萬人次，較上年增長 14.4%，占外國人的 22%；美洲 8.8 萬人次，較上年下降 1.3%，占外國人的 17%；大洋洲 2.1 萬人次，較上年增長 5.22%，占外國人的 4%；非洲及其它 1.2 萬人次，較上年增長 71%，占外國人的 2%主要客源國接待量位居前 10 位的國家依次是：（1）馬來西亞（8.3 萬人次，同比增長 15.3%） ；（2）日本（7.2 萬人次，同比增長 6.6%） ；（3）美國（6.9 萬人次，同比增長 1.9%） ；（4）韓國（5.3 萬人次，同比增長 29.7%） ；（5）新加坡（4 萬人次，同比增長 16.9%） ；南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告21（6）德國（3.5 萬人次，同比增長 13.6%） ；（7）英國（1.9 萬人次，同比增長 4%） ；（8）法國（1.8 萬人次、同比增長 38.8%） ；（9）澳大利亞（1.7 萬人次，同比下降 2.3%） ；（10）加拿大（1.6 萬人次，同比下降 11.8%） 。

從上述數(shù)據(jù)來看，懸宮大酒店的裝潢設(shè)計，要充分考慮到主要外賓市場國的文化背景，同時要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對目標(biāo)客戶具有強大的吸引力四）（四） 、國內(nèi)旅游收入的構(gòu)成、國內(nèi)旅游收入的構(gòu)成抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在全市 333 億元國內(nèi)旅游收入中，長途交通費收入44.82 億元，占 13.46%；住宿費收入 43.69 億元，占 13.12%；餐飲費收入56.54 億元，占 16.98%；景點游覽費收入 46.59 億元，占 13.99%；娛樂費收入13.89 億元，占 4.17%；購物費收入 95.4 億元，占 28.65%；市內(nèi)交通費收入16.18 億元，占 4.86%；郵電通信費收入 8.59 億元，占 2.58%；其它收入 7.23億元，占 2.17%我們用連續(xù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來分析下南京國內(nèi)游市場人數(shù)及收入的發(fā)展趨勢：項目19901995200020032004國內(nèi)游人數(shù)（萬人）764.661145.721272.702223.922806.32國內(nèi)游收入（億元）51.5591.97101.08209.88271.27國內(nèi)游人數(shù)趨勢0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.0019901995200020032004系列1南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告22國內(nèi)游收入趨勢0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0019901995200020032004系列1數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計年鑒 2005南京國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r良好，隨著高收入群的增長，南京高檔酒店市場的規(guī)模將迅速擴張。

五）（五） 、國內(nèi)旅游者客源分布、國內(nèi)旅游者客源分布按來寧國內(nèi)旅游者客源市場劃分，2005 年度客源比重列前十位的省份依次是：江蘇 717.4 萬人次（占 22.28%） 、安徽 259.5 萬人次（占 8.06%） 、上海242.8 萬人次（占 7.54%） 、浙江 240.5 萬人次（占 7.47%） 、山東 223.8 萬人次（占 6.95%） 、河南 189 萬人次（占 5.87%） 、廣東 128.8 萬人次（占 4.00%） 、北京 116.6 萬人次（占 3.62%） 、湖北 114.3 萬人次（占 3.55%） 、河北 113.3 萬人次（占 3.52%） 上述十個客源市場占我市國內(nèi)市場總量的比重達 72.86%六）（六） 、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況全市主要旅游景區(qū)（點）逾 80 家，擁有國家旅游局授予的 A 級景區(qū) 21 家，其中 4A 級景區(qū) 7 家，3A 級景區(qū) 6 家，2A 級景區(qū) 8 家，全國工業(yè)旅游示范點 3家，農(nóng)業(yè)旅游示范點 5 家，擁有國家級紅色旅游點 4 家全市旅游業(yè)直接從業(yè)人員約 15.5 萬人截止 2005 年底，全市共有旅行社 395 家，其中國際旅行社 27 家，國內(nèi)旅行社 368 家；省屬旅行社 72 家，市屬旅行社 323 家。

全市現(xiàn)有旅游星級飯店 123 家，全市星級飯店客房總數(shù) 16008 間在旅游星級飯店中，五星級飯店 8 家，客房總數(shù) 2900 間，四星級飯店 14 家，客房總數(shù) 3022 間，三星級飯店 53 家，客房總數(shù) 6646 間，二星級及以下飯店 47 家，客房總數(shù) 3440 間 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告23項目五星四星三星二星以下客房數(shù)2900 3022 6646 3440 飯店數(shù)8 14 53 47 南京市星級酒店客房構(gòu)成比例圖0%20%40%60%80%100%1二星以下三星四星五星數(shù)據(jù)來源：南京市旅游統(tǒng)計公報 2005南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒有明確的定位和特色整體競爭處于一種低水平狀態(tài)，無法滿足高消費觀光人群、休閑度假人群、高檔會議會展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場供給缺位而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術(shù)酒店，剛好切合南京市場的需求七）（七） 、旅游星級飯店經(jīng)營接待情況、旅游星級飯店經(jīng)營接待情況全市旅游星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 27.5 億元，其中客房收入 11.5 億元，餐飲收入 10.7 億元，其它收入 5.3 億元。

全市星級飯店平均出租率為 68.1%，平均房價 307 元/間天其中五星級飯店出租率 71.9%，平均房價 499 元/間天，四星級飯店出租率為 69.7%，平均出租率 359 元/間天，三星級飯店出租率 65.4%，平均房價 226 元/間天，二星級及部分社會高檔賓館出租率 67.8%，平均房價233 元/間天項目五星四星三星二星以下平均出租率71.90%69.70%65.40%67.80%平均房價499.00 359.00 226.00 233.00 revpar358.78 250.22 147.80 157.97 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告2462.00%64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%五星四星三星二星以下南京市星級酒店平均出租率狀況系列10.00100.00200.00300.00400.00五星四星三星二星以下南京市星級酒店revpar狀況系列1數(shù)據(jù)來源：南京市旅游統(tǒng)計公報 2005南京市高星級酒店市場的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個側(cè)面表明，南京高檔酒店市場的有效供給不足第二節(jié)第二節(jié) 懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢分析懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢分析一、區(qū)位優(yōu)勢一、區(qū)位優(yōu)勢南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店位于南京河西新城，緊臨奧體中心和地鐵 1 號線起點站。

河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長江之間，是南京近年來全力開發(fā)建設(shè)的城市副中心區(qū)十運會場館奧林匹克中心已經(jīng)在此拔地而起；本區(qū) CBD 規(guī)劃的約十南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告25座寫字樓已經(jīng)開工建設(shè)；河西新城建設(shè)指揮部也正在招商吸引國際級商業(yè)大店等進駐河西，規(guī)劃并引導(dǎo)建設(shè)完善的商業(yè)配套設(shè)施；濱江風(fēng)光帶，綠博園及江心洲旅游開發(fā)在原有的基礎(chǔ)上將會有更大的發(fā)展地鐵一號線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于 2005 年 9 月正式通車根據(jù)規(guī)劃，河西新區(qū)將有約 50 到 60 萬居民居住，河西的各住宅項目是南京房地產(chǎn)價格的領(lǐng)漲板塊，居住板塊的合理安排保證了河西新城區(qū)的人居環(huán)境及區(qū)域活力伴隨著南京河西新區(qū)開發(fā)和建設(shè)的深入，懸宮大酒店的區(qū)位優(yōu)勢將變得更為明顯和重要，未來整體運營環(huán)境看好時尚前衛(wèi)休閑街區(qū)第壹區(qū)位于南京河西新城，緊鄰奧體中心和地鐵 1 號線起點站二、二、SWOTSWOT 分析分析（一）（一） 、OpportunityOpportunity 機會分析機會分析南京、華東其他地區(qū)（南京國內(nèi)旅游市場的主要客戶群地區(qū)）的經(jīng)濟持續(xù)增長，且整體經(jīng)濟水平大大高于中國其他地域，居民的購買力大，高端客戶群體數(shù)量大。

南京市作為著名旅游、文化名城，氣候舒適、風(fēng)景優(yōu)美，歷史和人文景觀眾多，擁有相當(dāng)數(shù)量忠實的客戶群體南京市的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏，獨具特色配套物業(yè)較少，中低檔物業(yè)過多而主體明確的高檔旅游物業(yè)較少，這給主題獨特的高檔配套物業(yè)的開發(fā)提供了市場空間南京市旅游資源開發(fā)與利用受到市政府的高度重視，未來增長潛力較大尤其是南京市政府對河西地區(qū)的重點開發(fā)，將極大增強懸宮大酒店未來的運營優(yōu)勢二）（二） 、ThreatThreat 威脅分析威脅分析南京市作為中國的旅游、休閑、商務(wù)活動的著名地域，仍然存在淡旺季區(qū)別明顯的問題（南京市的商務(wù)和文化交流活動相對不足） 南京市本地居民消費意識和購買力不強，使得新建高檔酒店項目對外地購買力（蘇南地區(qū)、浙江地區(qū)、上海地區(qū)）的依賴會增大；南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告26南京許多新建高檔酒店項目眾多，尤其是許多著名的國際酒店管理公司的進駐，未來南京高星級酒店市場會出現(xiàn)激烈的競爭態(tài)勢；獨特的文化氛圍有可能并不被消費者認(rèn)同，裝潢設(shè)計上的壓力大；（三）（三） 、StrengthStrength 優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析南京第一家高檔文化藝術(shù)類酒店，設(shè)計獨特，理念新穎；金陵品牌在南京市場上的卓越聲譽和獨具特色的酒店管理和經(jīng)營水平；河西新城建設(shè)的不斷深入和市政功能的不斷完善將極大地促進懸宮大酒店的經(jīng)營；第壹區(qū)其他文化設(shè)施和整體文化氛圍有助于加強懸宮大酒店的文化底蘊，同時第壹區(qū)其他項目以及奧體中心的運作也會給懸宮大酒店帶來穩(wěn)定的客戶群；（四）（四） 、WeaknessWeakness 劣勢分析劣勢分析現(xiàn)階段河西地區(qū)的發(fā)展程度不完善，商業(yè)氛圍不濃厚，對于高端客戶的吸引力不夠大，人們更多的選擇南京市區(qū)內(nèi)的酒店；周邊地方政府新建的江濱金陵酒店對于政府接待方面已經(jīng)有一定程度上壟斷，不利于懸宮大酒店開展對當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)的營銷；其獨特的文化氛圍和氣息尚未被廣泛宣傳，消費者的認(rèn)知程度不夠；三、三、南京市高星級酒店行業(yè)經(jīng)營狀況及評價南京市高星級酒店行業(yè)經(jīng)營狀況及評價南京市現(xiàn)有的 8 家五星級飯店分別為：金陵飯店、希爾頓國際大酒店、僑鴻皇冠假日酒店、金絲利喜來登酒店、玄武飯店、狀元樓酒店、蘇寧環(huán)球套房飯店、古南都飯店，均位于南京市區(qū)；五星級飯店數(shù)量占全市飯店總數(shù)的7.1%；共有客房 2918 間套，占全市總量的 19.2%，其中金陵飯店和希爾頓國際大酒店是南京市僅有的 2 家客房數(shù)超過 500 間套以上的星級飯店。

南京市現(xiàn)有五星級飯店有關(guān)情況參見下表：南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告27序號飯店名稱地 址客房數(shù)(間套)床位數(shù)(張)2004年客房出租率(%)備注1金陵飯店漢中路2號59180071.22希爾頓國際大酒店中山東路319號56182267.63僑鴻皇冠假日酒店 漢中路89號28238681.74金絲利喜來登酒店漢中路169號37147576.95玄武飯店中央路193號 27041448.2改造出新6狀元樓酒店夫子廟狀元境9號45077562.67蘇寧環(huán)球套房飯店廣州路188號8816176.38古南都飯店廣州路208號30550366.0*合 計29184336另 2006 年南京市新建和在建以及計劃修建的高星級酒店還有：金陵飯店二期、鼓樓綠地廣場洲際大酒店、威斯汀、紫金山莊、索菲特銀河、索菲特中山高爾夫、德基萬豪酒店等國際、國內(nèi)一線品牌南京作為江蘇省會城市及長江下游現(xiàn)代化的中心城市和國際影響較大的歷史文化名城，其高星級酒店的總體規(guī)模與北京、上海、廣州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星級飯店規(guī)模度、配套設(shè)施完備程度均不高，無明確的主題特色、定位單調(diào)雷同、缺乏能真正體現(xiàn)出以豪華、享受個性特征、體驗文化藝術(shù)氛圍的高端酒店產(chǎn)品。

特別是近年來隨著南京會展業(yè)的蓬勃發(fā)展和舉辦大型國際性會議的增加，這一矛盾更為突出2003 年“非典”過后的一段時間，大型會議相對集中，全市一度出現(xiàn)了客房爆滿、會議設(shè)施缺乏、會展專業(yè)化服務(wù)水平不高等一系列問題從近年來南京市高星級飯店客房出租率及平均房價來看，除 2003 年因受“非典”影響出租率略有下降外，隨著會展業(yè)、大型節(jié)事活動的不斷發(fā)展，游客數(shù)量迅速增長，供求矛盾有所緩解，總體經(jīng)營狀況呈上揚趨勢，企業(yè)贏利狀況日趨好轉(zhuǎn)可以說，近年來南京市飯店經(jīng)營的總體狀況在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代末期低谷后逐步恢復(fù)據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京市星級飯店平均客房出租率高于全國平均水平，但無論是高星級飯店還是中、低星級飯店的平均房價卻低于全國平均水平五星南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告28級飯店房價與北京、上海等城市相比差別更大，甚至不及上海的一半分析原因，主要與城市經(jīng)濟發(fā)達程度、對外開放程度、旅游業(yè)其它配套要素建設(shè)等有關(guān)，這也是目前抑制南京市飯店業(yè)發(fā)展的主要因素隨著南京經(jīng)濟的進一步發(fā)展，以及江蘇省加大蘇南與南京市的整合力杜，預(yù)期南京酒店房價上升的可能性較大盡管目前南京市的高星級飯店經(jīng)營總體趨好，但大部分飯店還是普遍存在效益偏低的問題，特別是有些酒店面臨嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理而造成的利息負(fù)擔(dān)，不能支付多年來累積下來的巨額利息和本金，被迫進行資產(chǎn)重組，另外在水、電、氣收費方面不能與其它工商企業(yè)一樣享受同等待遇。

隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，南京城市影響力的不斷擴大，加之自身擁有良好的旅游資源及對外交通條件，在國內(nèi)旅游業(yè)的宏觀環(huán)境趨好、需求潛力巨大的背景之下，預(yù)計南京的客源市場在近期內(nèi)將繼續(xù)以較高增速發(fā)展若以 2004 年南京接待國內(nèi)外游客數(shù)為基數(shù)（2872 萬人次） ，增幅按平均每年 15%計，則五年后南京接待國內(nèi)外游客量將超過 5700 萬人次，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番若五星級飯店接待游客量占全市接待游客總量的比例為 5%，則五年后南京對五星級飯店的床位需求數(shù)將達到 8000 張而南京現(xiàn)有的 8 家五星級飯店全部接待能力不足 4500 張，考慮其中對五星級套房酒店的需求占 20%，預(yù)計南京地區(qū)至少有 700 張床位的發(fā)展?jié)摿C上說述，南京高星級酒店市場現(xiàn)狀良好，但平均房價偏低，雖然未來幾年內(nèi)南京高星級酒店市場仍有 700 張床位的發(fā)展空間，但新建酒店所擁有的床位將將超過該數(shù)目預(yù)期未來南京高星級酒店市場競爭更為激烈整體上來看，高星級酒店數(shù)目相對于南京經(jīng)濟、旅游和其他文化活動的需求來說，發(fā)展略顯超前，單個酒店運營的難度將加大四、市場預(yù)測四、市場預(yù)測（一）（一） 、酒店客源預(yù)測、酒店客源預(yù)測1、外資企業(yè)的商務(wù)客源：據(jù)統(tǒng)計，截至 2004 年底，南京現(xiàn)有外資企業(yè)約843 家，外商主要來源有美國、香港、新加坡、韓國、德國、英國和臺灣。

這南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告29些企業(yè)的人員將是未來河西懸宮大酒店需要力爭的對象2、國內(nèi)大中型企業(yè)的商務(wù)客源：南京市 2004 大中型企業(yè)的總數(shù)達 300 余家， 這些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動難免要與外界聯(lián)系，商務(wù)及會議活動頻繁外界有實力的商業(yè)伙伴來南京洽談業(yè)務(wù)，高檔酒店必然是其選擇如果懸宮大酒店特點突出的話，這個市場還是大有可為的3、市區(qū)機關(guān)的客源：市區(qū)各個政府機關(guān)的宴請、交流等活動，也是未來懸宮大酒店要力爭的客戶來源4、會議客源：由于南京獨特的地理位置和城市地位、深厚的文化根基、高速發(fā)展的經(jīng)濟以及優(yōu)美的風(fēng)景，每年都有許多種類的會議在南京舉行，這也會給酒店帶來一定的商機5、旅游客源：據(jù)統(tǒng)計，2005 年，南京全年接待海內(nèi)外旅游者 3307.6 萬人次，其中，接待國內(nèi)游客 3220 萬人次；接待入境旅游者 87.6 萬人次在這些來寧的游客中，境外游客以及高收入的境內(nèi)游客也是懸宮大酒店應(yīng)該依據(jù)自己獨特的文化藝術(shù)氣息要重點把握的客戶6、周邊機構(gòu)吸引的客源：奧體中心、藝蘭齋美術(shù)館、國際時尚商務(wù)休閑街區(qū)、UME 影城等項目所帶來的客源是懸宮大酒店必須保持的客人 (二二)、酒店價格預(yù)測、酒店價格預(yù)測依據(jù)文中的資料，按照南京 5 星級酒店市場客房出租率和平均房價水平，南京河西懸宮大酒店平均房價可設(shè)為 500 元/間天；由于，懸宮大酒店剛剛進入市場，餐飲方面的品牌聲望和獨特風(fēng)格還沒有被市場所認(rèn)知，在保證檔次的同時，稍稍放低點價位，人均消費應(yīng)在 120 元/人次左右。

第三節(jié)第三節(jié) 價格和宣傳策略價格和宣傳策略一、酒店定價策略一、酒店定價策略開業(yè)之初的價格政策是：門市價的制定可以參考江濱金陵飯店、湖濱金陵飯店的均價，結(jié)合酒店設(shè)施和周邊商圈的條件制定南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告30即使在開業(yè)初期，河西懸宮大酒店也不應(yīng)該采用遠低于競爭對手價格的手法來占領(lǐng)市場，提升銷售量為了酒店整體品牌形象的考慮和從長遠發(fā)展的角度出發(fā)，要保證符合身份、合理的價格后期的價格要根據(jù)市場的行情和酒店房間出租情況，與主要競爭對手大致相當(dāng)或略高價格戰(zhàn)不是河西懸宮大酒店的選擇，懸宮大酒店主要從獨特的文化藝術(shù)風(fēng)格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、靈活多變的營銷手段等方面參與競爭二、酒店宣傳策略二、酒店宣傳策略河西懸宮大酒店作為南京高星級酒店市場的新手，最大任務(wù)就是如何向潛在消費者宣傳、推廣自己對此，未來經(jīng)營者將分三個層次開展宣傳活動第一個層次是戰(zhàn)略層面的宣傳在這一個層次上的宣傳主要是要突出懸宮大酒店的定位，將高檔文化藝術(shù)酒店的概念傳播到南京市以及整個華東地區(qū)的范圍內(nèi)，使其滲透到普通大眾的意識中去這個階段并不要著意宣傳各種具體的酒店產(chǎn)品，也并不需要急于針對目標(biāo)市場去宣傳，事實上它起到的是藥引子的作用。

此種宣傳最終的目的是要在南京酒店市場上樹立河西懸宮大酒店是以注重高雅的品味、多彩絢爛的文化和藝術(shù)氣息配之以金陵飯店溫馨細(xì)致的服務(wù)為特色，著力為旅客提供高尚、經(jīng)典、尊貴、文雅的情感體驗第二個層次是戰(zhàn)役層面的宣傳，這一層次及其以后的宣傳才是事實上的促銷這個階段是要重點針對我們的目標(biāo)客戶群，推廣酒店的主要產(chǎn)品（客房、餐飲和娛樂）各個大賣點的宣傳此時的宣傳，必須要關(guān)注如何將酒店產(chǎn)品的信息有效地傳遞給受眾目標(biāo)客戶群在制定這一層面的宣傳計劃時，宣傳方法和宣傳媒介的選擇尤為關(guān)鍵初步的設(shè)想是：首先，對選中的目標(biāo)客戶（主要是南京市以及華東地區(qū)的高收入群體、外資企業(yè)、政府機關(guān)及事業(yè)單位和一些南京、華東地區(qū)的大中型企業(yè)）做一個詳細(xì)的研究要弄清楚他們的行業(yè)分布狀況、年齡構(gòu)成情況、出外旅行的預(yù)算、會議預(yù)算、平常所看的媒介、經(jīng)常進出的娛樂場所的種類和頻率、整體的偏好狀況完成上述調(diào)研之后，依據(jù)這些信息，制定營銷計劃，選擇宣傳的方式和媒介此外，這些信息還可以利用做定價方案和運營方案的調(diào)整南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告31第三個層次是戰(zhàn)術(shù)層面的宣傳即在正式運作以后，為營運中各個產(chǎn)品所提供的后續(xù)服務(wù)、方案改進以及經(jīng)營花絮等措施做宣傳。

這個層次的宣傳的針對性更強，受眾面更窄對象主要是單個或少數(shù)的客戶群體（如長包客人、婚宴客人等） 具體的宣傳方式和媒介由市場營銷部門做決策南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目可行性研究報告第四章第四章 項目投資及資金籌措項目投資及資金籌措第一節(jié)第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排投資預(yù)算及資金的使用安排1、酒店建設(shè)資金總需求合計約為 16542 萬元，具體安排如下：單位：萬元序號項目名稱金額1土建工程4970.002安裝工程2568.003裝飾工程4632.004開業(yè)前。